銀行、JA、ローン専門会社…。ひと口に住宅ローンといっても、借入先は多種多様。何をどう選んでいいか迷ってしまうほどです。できるだけ賢くおトクに利用するためにも、どんなものがあるのか、それぞれの特徴をきちんと押さえておきましょう。
【民間融資】人に対して融資を実行。勤続年数などが審査対象に
銀行などの民間融資は、いわば人に対して行う融資で、安定した職業（勤続3年以上が目安）や収入、借金の有無などの審査が行われます。借金に関しては、クレジットカードの借入限度額まで負債と見なされることを知っておきましょう。
住宅ローンは、店頭金利ではなく、実際には金利優遇キャンペーンの利用が多い模様。金利優遇の条件は、給与振り込みや光熱費引き落としの口座開設などが必須です。
金利優遇商品は、優遇幅が大きい代わりに比較的短期間のローン（固定金利選択型）と、優遇幅は小さいものの長期間借りられるローン（固定金利型）があります。借入期間中に貯蓄ができて繰り上げ返済に回せる人は前者、家計にそれほど余裕のない人は後者を選ぶといいでしょう。
融資先選びはこんなところもポイントに！
Point 1：金利だけでなく保証料などにも注目を
保証料や事務手数料も要チェック。保証料は借入金3000万円・35年返済で60万円前後。金利はやや高くても保証料不要の銀行もあり、比較が必要です。事務手数料も金額に差があるのでよく調べましょう。
Point 2：ネット銀行だと比較的低金利！
ネット銀行は実店舗がないぶん経費がかからず、金利が低めで利用条件も割に緩やか。住信SBI ネット銀行の場合、事務手数料は高めですが、それを差し引いても変動金利0.44％はおトク（2020年10月現在）。
Point 3：繰り上げ返済の条件も押さえておこう！
繰り上げ返済は、返済できる最低額や手数料をチェック。「フラット35」は最低額100万円で手数料なし。銀行の場合、最低額は様々で、手数料はインターネットからだと無料に。
Point 4：ローンの見積もりは複数依頼しよう
住宅ローンの見積もりは、何も1社だけに絞る必要はなく、複数依頼して比較を。審査には約1 か月など時間がかかるので、なるべく早く、金利の低そうな複数の銀行にアタックしましょう。
【フラット35】比較的低金利の長期固定。誰でも利用しやすいのも利点
「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン。機構が債権を買い取って証券化するシステムを取り、民間が長期固定金利の商品を出すことを支援しています。
このローンは「住宅」に対して行う融資といわれ、収入が少ない人でも要件を満たせば利用できるのが魅力。また比較的低金利で最長35年の固定金利を組めるのも利点です。2020年10月現在の金利は年1.30％（返済期間21年以上35年以下）。
融資を受けるためには、耐久性など一定基準をクリアすることが必要に。そのため、住宅の品質を確保できるのもメリットです。
融資に関する概要
- 融資額 建築費・購入費以内（100万円以上8000万円以下）。融資額が建築費・購入費の9割を超える場合は、金利が高く設定されます。
- 利用できる人
総返済負担額の基準が年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下の人。収入合算可（申込時年齢70歳未満） - 対象となる住宅
①延床面積70㎡以上（敷地面積不問）
②一定の技術基準に適合している住宅
③新築の場合、申し込み時において竣工から2年以内で未入居の家 - 返済期間
15年～35年（申込時60歳以上の場合は10年～）※返済期間20年以内の場合は金利が0.09％程度低くなります（2020年10月現在）。 - 融資金利
全期間固定金利（金利は融資機関で多少異なる） - 担保
融資対象となる住宅およびその土地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定 - 保証料
不要 - 繰り上げ返済
インターネットサービス利用の場合は10万円以上、窓口利用の場合は100万円以上受け付け（手数料不要） - 申し込み窓口
銀行・信用金庫など民間金融機関
さらに有利なフラット35Sも注目
フラット35よりも高い技術基準を満たした住宅に対して、借入金利を一定期間引き下げる制度が「フラット35S」。フラット35の記述基準に加えて、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性について設けられた基準のうち、1 つ以上を満たすことが条件となります。
2020年10月現在の金利引き下げ幅は、フラット35の借り入れ金利から年－0.25％です（2021年3月31日までの申込受付分に適用）。
プランが2タイプあり、金利A プランは金利B プランに比べて基準が高く（例えばA プランは耐震等級3、B プランは耐震等級2以上など）、長期間低金利が適用されます。
- フラット35S（金利Aプラン）…当初10年間－0.25％金利引き下げ（フラット35比）
- フラット35S（金利Bプラン）…当初5年間－0.25％金利引き下げ（フラット35比）
【公的融資】低金利の「財形住宅融資」は会社員ならぜひ活用を
公的融資には「財形住宅融資」と「自治体融資」があります。財形は会社員の特権で、会社に財形貯蓄制度があるならぜひ利用を。
魅力はその低金利。5年ごとに見直される変動金利で、年1.13％など（2020年10月現在）。財形貯蓄を1年以上続けていて貯蓄残高が50万円以上あれば、残高の10倍までの金額の融資を受けられ、最高4000万円と大型融資が実現可能（住宅取得価額の90％が限度）。
つまり、天引き貯蓄で頭金を400万円貯めれば、4000万円の融資が受けられます。
財形住宅融資のポイント
- 金利…当初5年間1.13％（2020年10月適用分）
- 返済期間…最長35年（中古住宅購入の場合は物件により25年または35年）
- 融資の上限額…4000万円（財形貯蓄残高の10倍まで。住宅取得価額の90％が限度）
一方で、自治体融資は直接融資ではなく、民間住宅ローンの利子補給の形で行う場合が多いです。例えば埼玉県は子育て世代の住宅、親子の同居・近居用住宅の建築・購入に対して、県と提携している民間金融機関が、基準金利より低い金利で融資を行っています。
そのほか、エネルギー関連機器やエコ設備の導入に関しては、国や地方自治体からの補助金制度もあります。
住宅ローン選びは、普段からネットなどをよく見て、おトクな商品情報を得ることが肝心。金利の数字だけでなく利用条件も熟読して、比較検討してみてください。
※記載の内容はすべて執筆時点での情報です
●教えてくれた人／米村拓生
一級建築士、インテリアプランナー、住宅性能評価員。東海大学工学部建築学科卒。設計事務所「アトリエT+K」を主宰する
写真／PIXTA
