家づくりには長い時間がかかります。土地探しから設計・施工の事業者選定、住宅ロ－ンの審査などやらなければいけないことが山ほどあるものです。まずは、全体のスケジュ－ルをざっくり把握しましょう。家づくり初心者にもわかりやすいように、計画的に進めるためのステップを紹介。ファイナンシャルプランナー・畠中雅子さんのアドバイスも交えながら、説明していきます。
まずは家づくりの全体の流れをつかむ。ステップを踏んで進めましょう
注文住宅の場合、家が建つまでに平均1年半ほどかかるといわれます。土地探しから売買契約、着工と、想像以上の長丁場になります。まずは全体の流れをざっくりつかむのが最初の一歩です。
「資金計画を立てるには、土地と家の総額で考えます。目安は年収（額面）の6倍程度。7倍になると返済がかなりきつくなり、8倍まで来るとかなり難しくなると考えましょう」。
例えば、総予算3000万円のうち、土地に1700万円あて、残り1300万円で家を建てようと思っていても、土地の予算が2000万円を上回り、予算の上積みを迫られることも。以下に説明する1から15のステップを参考に「土地から選ぶ場合は『土地探しが得意な建築会社』を選ぶ」などポイントを押さえ、着実にひとつひとつ進めていきましょう。
1. 条件整理
家づくりをスタ－トする前に整理しておきたいのが、マイホ－ムの条件。まずは「理想の暮らし」をイメ－ジしてみよう。例えば、「駅近くに住みたい」「対面キッチンが欲しい」「日当たりは絶対重視したい」など。具体的な希望を整理しつつ、なぜそれを求めるのかを考えると、条件が整理され、情報収集がしやすくなるはず。
2. 資金計画
頭金にあてられる貯蓄がいくらあるかをチェック！土地を購入する場合は希望する地域の相場も調べて、「土地＋建物＋諸費用＋修繕費」を考える必要がある。貯蓄が足りないようなら、いつまでにいくら貯められるかを計画しよう。住宅ロ－ンはインタ－ネットのシミュレ－ションサイトが便利！
3. 情報収集
希望エリア内での土地・物件価格がいくらぐらいなのか、相場観をつかむのが最初の一歩。設定した条件や予算をもとに、情報収集を進めていこう。ポ－タルサイトで実際に売買された土地や建物の相場を検索したり、注文住宅を建てた人の体験などを参考にしたりするのもおすすめ。
4. 依頼先選び
敷地から探す場合、土地選びが得意な業者を選ぶのも賢い選択。土地と建物を、別々の業社に分けると予算の取り合いになり、調整に苦労することも。土地選びから施工までト－タルでサポ－トしてくれる業社を探すことも検討して。
5. 土地の見学
希望の条件に合いそうな土地が見つかったら、見学に行こう。条件に合うかどうかだけでなく、望んだ暮らしが実現できるかどうか、様々な角度から見極めたい。「希望する家が建てられるかどうか」という観点でチェック。用途地域や建ぺい率、容積率などの確認もお忘れなく。
6. 住宅ロ－ンの仮審査
実際に購入手続きを進める前に、返済能力をチェックするために仮審査を申し込む。売買契約前に、返済能力を確認しておくことで、売り主との交渉もスム－ズに。なお、注文住宅の場合、土地の引き渡しから家が完成するまでの間、つなぎ融資が必要になることも多くなる。
7. 土地の購入、設計・施工会社を決める
土地の購入手続きをしたあと、工務店、設計事務所、ハウスメ－カ－など依頼先を決定。設計・施工会社を決める際は、見積もりやラフプランなどを出してもらい、内容や対応などをチェックし、「信頼できるかどうか」や施工実績を慎重に検討することが大切。土地探しをしてくれる不動産会社が設計・施工を請け負う場合もある。
8. 売買契約
土地購入の申し込みをして重要事項の説明を受けた後、売買契約を結ぶ。
9. 工事請負契約
設計・施工会社や不動産会社と一緒に建物のプランニング。プランが確定したところで設計契約や工事請負契約を結ぶ。契約書や見積書など膨大な書類があるため、内容をきちんと理解できるまでじっくり確認しよう。分からないことは放置せず、必ず質問し、疑問点を解消しておくことも大切。
10. 住宅ロ－ン本審査・契約
土地の売買契約後に住宅ロ－ンの本審査を申し込む。
11. 土地の引き渡し
注文住宅の場合、土地の購入費用のほか、設計着手金や地盤調査費用など建築会社に対する費用は着工時に発生するが、実際に住宅ロ－ンが融資されるのは建物の引き渡し後。工事中の支払いについては、住宅ロ－ンとは別に「つなぎ融資」を受けるか、別途そのための現金を用意する必要がある。
12. 着工
建築確認済証の交付を受け、いよいよマイホ－ムの工事が始まる。「フラット35」や住宅性能表示制度、長期優良住宅認定制度を申し込む場合は、建築確認申請の時点で行う必要があるので要注意。着工前に近隣住民へのあいさつもしておくのがベタ－。
13. 建物の完成・引き渡し
建物が完成したら、建築基準法に沿っているかどうかを確認する「完了検査」と「住宅性能表示検査」が行われる。引き渡しの前に、すみずみまで仕上がりをチェック。やり直し工事が発生する場合は、費用負担について施工会社としっかり確認を。
14. 住宅ロ－ン返済がスタ－ト
引き渡し後、住宅ロ－ン融資が実行されるので、つなぎ融資がある場合には、入金された住宅ロ－ンでつなぎ融資を完済する。住宅ロ－ンの返済がスタ－ト。
15. 引っ越し
マンションと比べて、希望の日に引っ越しやすいのが注文住宅の特徴。新生活に必要な家具や備品を買い揃えて、いよいよ引っ越し！引っ越しの日には工事中に迷惑をかけたお詫びも兼ねて、近隣にあいさつをするのがベタ－。念願のマイホ－ムに気分も高揚し、財布もゆるむ時期ですが、予算オ－バ－に気をつけて。
家づくりのタイムスケジュ－ル
下記の表は、何もトラブルがなくスム－ズに計画が進行した場合のもの。実際には設計期間が延びたり、工事期間中に悪天候が重なったり、職工のスケジュ－ルが調整できなかったりして、このとおりにはいかないことはよくあるものです。実際にはこの1.5倍から2倍はかかると思ったほうがいいことも。
●教えてくれた人／畠中雅子さん
ファイナンシャルプランナ－。連載、講演、セミナ－など幅広く活躍。複数の不動産を所有し、住宅ロ－ンのアドバイスも得意とする
イラスト／カツヤマケイコ
