makaron* / PIXTA(ピクスタ)家を構える際には、不動産の登記という手続きが必要です。複雑なのが二世帯住宅の場合。物件の名義を「親子にする」か、あるいは「親もしくはその子にする」か…複数のケースが生じるので、登記の仕方に選択肢が増えるのです。結果、選んだ登記によって、負担する費用や徴収される税金にも違いが。どんなことに気をつけて、登記の仕方を選べればいいのか？また、節税効果が高いのは？二世帯住宅で知っておきたい登記のポイントを解説します。教えてくれたのは、FP（ファイナンシャルプランナー）2級の山村希美さんです。
二世帯住宅の登記は3種類！どんな違いがあるの？
吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)
一戸建てでもマンションでも、家を購入したら登記をします。登記とは、該当する土地や建物を所有している人は誰か、また広さや形状などの情報をまとめたもの。この登記によって、所有者の権利が守られるのです。
二世帯住宅の登記には以下の3種類があります。
- 単独登記 親または子が単独で登記する方法。1人の所有物件となる
- 共有登記
1戸の物件を複数人で共有して登記する方法 - 区分登記
親の居住エリアと子の居住エリアを区分し、それぞれを登記する方法
それぞれに節税ポイントがありますが、単独登記よりも共有登記、共有登記よりも区分登記といった具合で節税効果が高まります。なぜなら、区分登記では節税の対象者が2人になるからです。
単独登記は物件を1戸と考えその所有者1人が節税の対象となりますが、区分登記では同じを居住区で分けるので、2戸と数えられます。そのため、より多くの節税効果が期待できるのです。
二世帯住宅の登記でどんな節税メリットが期待できる？
artswai / PIXTA(ピクスタ)
3種類のうちどの登記も要件に該当すれば控除があるので、節税は可能です。しかしその中でも節税割合が大きくなるのは区分登記。どのような節税ポイントがあるのか押さえておきましょう。
不動産取得税の軽減
不動産取得税とは、不動産を取得したときに都道府県に納める税金のこと。一般的には固定資産税評価額の4％で、特例期間中は3％。また新築であれば建物の固定資産税評価額から1200万円の控除ができます。課税床面積などいくつか要件がありますが、それに該当すれば、親と子それぞれで1200万円の控除が受けられる可能性があるのです。
住宅ローン減税
住宅ローン減税とは、住宅ローンを使って家の購入をした人に、住宅ローンの金利負担を抑えられる制度。住宅ローンを借り入れている人が申請するものなので、二世帯住宅で共有登記や区分登記し、要件を満たしていれば親と子それぞれで減税が受けられるでしょう。
固定資産税の軽減
固定資産税とは、家や土地の所有者に課税する地方税のこと。固定資産税にはさまざまな軽減措置があります。たとえば、2022年3月末までに新築した建物で、課税床面積が120㎡までであれば固定資産税を半分にするという措置。区分登記なら、こういった軽減措置を親と子で受けられる可能性があります。
節税か相続税対策か？登記費用の総額などトータルで判断を
最後に、二世帯住宅の登記を選ぶときに注意したいことを2つ紹介します。
目先の節税をとるか？相続税に備えるか？
目先の節税は先ほど紹介したものですが、二世帯住宅の場合相続のことも考えておかなければなりません。財産を相続すると相続税を支払いますが、家の相続で使えるものが相続時小規模宅地等の特例です。
要件を満たしこの特例を使うことができれば、家の相続税課税評価額を80％減額できます。ただ、区分登記だと別居とみなされ、特例が適用されないのです。
目先の節税をとるのか、相続税に備えて登記を選ぶのか、トータルで判断するほうがよいでしょう。
登記によっては登記費用が倍になる!？
登記手続きをするには費用がかかります。登記は1戸につき発生するので、区分登記をすると親と子それぞれに登記費用が発生してしまうのです。
登記を選ぶときは、節税要件に当てはまる家の広さや構造なのかなど、総合的に判断しなくてはいけません。自治体によっても判断が異なる場合があるので、住宅の専門家とトータルコストを計算して、自分たちにとってどの登記がベストなのかを判断するようにしましょう。
●教えてくれた人／山村希美さん
大学卒業後証券会社に勤務し、在職中に2級ファイナンシャルプランナーを取得。結婚を機に退職し、出産後ライターとしてお金にまつわる記事や子育てに関する記事などを執筆中
